To chyba najdłużej powstający tekst na moim blogu. Obiecałem go moim czytelnikom jakieś dwa lata temu, ale od tego czasu dosłownie wszystko odrywało mnie od jego pisania. Na szczęście przyszły mrozy i po miesiącu unikania infekcji oddziecięcych w końcu uległem jakiemuś wirusowi, a to skłoniło mnie do powrotu do tej słusznej koncepcji.
Kilka założeń wstępnych. Po pierwsze, jest to ocena subiektywna. Po drugie, dotyczy Polski, więc odnoszę się do polskich standardów architektoniczno-urbanistycznych. Tak, wiem – w Hiszpanii / Finlandii / Austrii / niepotrzebne skreślić / robią to lepiej. Ale żyjemy w Polsce, więc będę się odnosił do realizacji z Polski. Po trzecie, piszę to z perspektywy gościa, któremu Szamoty się od razu spodobały i któremu (mimo rozmaitych zastrzeżeń) dobrze się tu mieszka. Także nie dziwcie się, że nie jadę po MPZP jak po łysej kobyle.
No to raz, dwa, trzy – zaczynamy.
Skąd się wziął ten plan?
MPZP dla terenów poprzemysłowych w rejonie ul. Orłów Piastowskich został uchwalony w 2014 roku i był owocem długiego dobijania ZPC Ursus oraz firm, które działały na jego terenie. Można wchodzić w rozmaite dyskusje historyczne, jak do tego doszło i czy było to nieuniknione – ale tak się w końcu stało. Po upadku zakładów pojawił się deweloper z pomysłem (Celtic) który przedstawił władzom Warszawy masterplan tzw. “miasteczka Ursus”. Pierwotne założenia były różne od obecnego planu.
Przede wszystkim zabudowa miała mieć 4 piętra, a strefy przemysłowa i mieszkalna miały być wyraźnie oddzielone. Ostatecznie skończyło się na 5-8 piętrach, a do rozdzielenia funkcji nie doszło, ponieważ w międzyczasie powstał Diamond Business Park i nie zapowiada się, żeby się kiedykolwiek z naszej okolicy zawijał.
Pozostałe założenia “miasteczka Ursus” zostały w większości wdrożone do planu miejscowego (jeżeli nie wiesz w ogóle co to MPZP, kliknij tutaj), wraz z układem ulic, skwerów, placów itd.
Z planu wycięto trzy fragmenty – EC Ursus, firmę Korurs oraz okolice Odlewni i Modelarni. Zrobiono to, żeby odebrać firmom działającym na w/w terenie prawo do protestów w sprawie planu. EC Ursus niedługo później doprowadzono do upadku. Obecnie na jej miejscu znajduje się osiedle Victoria Dom, jako jedyne ogrodzone płotem (w pozostałych miejscach plan zakazuje grodzenia osiedli). Teren Modelarni i Odlewni został objęty “łatką” planistyczną. Teren Korursa miał już prawie uchwaloną łatkę, ale Rada Warszawy nieoczekiwanie zagłosowała przeciwko. Właściciel terenu nie zgadza się z ograniczeniami które chce mu narzucić miasto. Miasto z kolei odmawia mu wydania decyzji o warunkach zabudowy. Impas trwa.
Zalety planu miejscowego
🟢 Największą zaletą w mojej opinii jest brak płotów. To jest absolutna petarda, która sprawia, że Szamoty oceniam dużo lepiej od Wilna czy Miasteczka Wilanów. Można spacerować wszędzie, niemal dowolnie skracać sobie drogę, chodzenie nie oznacza błądzenia po labiryntach płotów jak na znajdujących się po drugiej stronie dzielnicy Skoroszach. Wbrew czarnowidztwu “płociarzy” nie oznacza to wysypu kradzieży, rozbojów i wandalizmu. Ot, jest normalnie. Trochę jak na starych osiedlach.
🟢 Druga zaleta – jasna i klarowna przestrzeń. Osobiście jestem wielkim fanem zabudowy pierzejowej wzdłuż ulicy. Uważam, że to dużo bardziej czytelna i przyjazna przestrzeń niż bloki ustawione – przynajmniej z punktu widzenia pieszego – w dość losowy sposób.
🟢 Trzecia zaleta – mnogość punktów usługowych. Plan miejscowy wymusza usługowe partery praktycznie przy każdej ulicy, dzięki czemu podczas porannej rundki z dziećmi i z psami mogę skoczyć do mięsnego, piekarni, warzywniaka. Mam pod ręką zoologiczny i papierniczy, market, sporo restauracji, fryzjera itd. Jest to dla mnie gigantyczna korzyść, bo na Szmulkach żeby coś załatwić zazwyczaj musiałem wsiadać w tramwaj lub w samochód. Tutaj robię to wszystko na piechotę, co oszczędza mi dużo czasu i pieniędzy.
🟢 Czwarta zaleta – zieleń przyuliczna. Oczywiście zaraz zlecą się petrolheadzi i hejterzy żeby udowadniać, że to zbędne krzaki, że betonoza (czaicie sprzeczność?), że zaniedbane, że zabiera miejsca parkingowe, że uschnie, że się nigdy nie przyjmie.
Jest to moi drodzy tzw. pitolenie (wolałbym napisać ostrzej, no ale osoba publiczna). Wystarczy sobie spojrzeć na Google Street View na uliczki Miasteczka Wilanów, żeby zobaczyć jak taka zieleń wygląda po 10 latach. Gwarantuję wam, że w 2036 roku wielu osobom będzie kopara opadała na widok naszego osiedla.
Odnośnie parkowania tutaj znajdziecie długi tekst w którym opisuje jak to wygląda w rzeczywistości. W skrócie – mogłoby być więcej miejsc, w jakimś stopniu kosztem zieleni, ale większości zieleni i tak nie da się w żaden sposób na miejsca parkingowe zmienić. Nie wynika to z polityki miasta ani przepisów, tylko z tego, że w przeciwieństwie do os. Niedźwiadek nasze osiedle ma ogromną liczbę wjazdów do garaży podziemnych, wjazdów na posesje, na dziedzińce, przejść dla pieszych, przejazdów p-poż itd.
Ponieważ przepisy nakazują zachowanie odległości 10 metrów od takich miejsc (chodzi o widoczność), w praktyce niemożliwe jest stworzenie jednego, długiego pasa parkowania prostopadłego wzdłuż większości ulic na Szamotach (jak np. na ul. Zagłoby).
Tymczasem zieleń – wbrew ludziom którzy piszą, że jest zbędna – ma ogromne korzyści. Po pierwsze, to nasza tarcza przeciwko opadom nawalnym i podtopieniom. Nie wiem, czy zauważyliście, że wszystkie ulewy które zatapiały Cierlicką czy Starodęby jakimś cudem nie wyrządziły żadnych szkód na Szamotach. To nie przypadek. Porządna kanalizacja + dużo małej retencji robi właśnie taki efekt. Drzewa gdy już podrosną będą dawać nam chłód i cień podczas upalnego lata. Na zieleń przyjemnie się patrzy, poprawia dobrostan psychiczny mieszkańców (wszystko to jest udowodnione naukowo!) a do tego daje korzyści dla ekosystemu, od ptaków po owady (których w naszej betonozie jest zaskakująco dużo, osobiście uwielbiam słuchać brzęczących od pszczół kwiatów lawendy pod blokiem).
🟢 Piąta zaleta – wyznaczenie w planie terenów publicznych. MPZP jasno wyrysował tereny pod przychodnię zdrowia, pod szkoły, przedszkola, żłobki, place publiczne, parki i skwery. Gorzej jest oczywiście z realizacją, zwłaszcza na czas, ale nie jest tak jak np. w Miasteczku Wilanów, że nie wiadomo gdzie te usługi miałyby się znaleźć.
No dobra. Pozachwycaliśmy się, pokazaliśmy korzyści, teraz pora na wady.
Co nie wyszło w planie miejscowym?
🔴 Wada pierwsza – brak rozdzielenia funkcji mieszkalnej od przemysłowej. Miało być pięknie, wyszło jak zwykle. Diamond Business Park nie jest szczególnie uciążliwym sąsiadem, ale mimo wszystko zwiększa ruch ciężki przez środek osiedla. Podobnie będzie z planowaną na rogu ul. Kompanii AK “Goplana” i ul. Herbu Oksza Elektrociepłownią.
Gdyby powstały planowane magazyny Panattoni, to też mielibyśmy z nich ciągły ruch dostawczaków i TIRów, nie ma zmiłuj. Hala tłoczni na rogu ul. Posag 7 Panien i ul. Gierdziejewskiego to też uciążliwa działalność, z TIRowcami parkującymi na środku chodnika, na jedynej sensownej drodze z przedszkola mojego syna do Eko Parku, do którego chodzą się bawić. Ostatecznie z tego wszystkiego zostanie tylko elektrociepłownia i Diamond Business Park, ale to nie zasługa planu, a procedur Lex Deweloper i ZPI, które co prawda w większości zniwelują tę wadę, ale za to pogłębią inną…
🔴 Wada druga – infrastruktura nie nadążająca za liczbą ludności. Co prawda inwestorzy zgodzili się na brak płotów, ale za to zażądali więcej pięter. Przez to już w pierwotnych planach osiedle było przewidziane na ok. 25 tys. ludzi (póki co mamy połowę), a po uwzględnieniu wszystkich Lexów pewnie bliżej 40 tys.
Tymczasem Ursus nie ma za bardzo możliwości zwiększenia swoich możliwości transportowych bez budowy metra. Czasem komentatorzy sugerują, że gdyby poszerzyć ul. Posag 7 Panien do dwóch pasów i “usunąć krzaki” to by było lepiej. Albo przebić Giserską do Gierdziejewskiego i też zrobić po dwa pasy. Wszystko to są bujdy na resorach. Ostatecznie i tak cały ten ruch by utknął na skrzyżowaniach, czy to na Warszawskiej czy przy Factory czy przy Połczyńskiej. Stalibyśmy po prostu w szerszych korkach, ale za to mielibyśmy wypadkogenną i antyludzką przestrzeń na głównej ulicy osiedla. Tyle wygrać!
Mamy co prawda dwa (a niedługo nawet trzy, bo po przesunięciu PKP Gołąbki będzie to stacja obsługująca również północne Szamoty) przystanki kolejowe, co jest ogromną zaletą, ale kolej przez ciągłe remonty warszawskiego węzła kolejowego też ma swoje wady. Do tego jej przepustowość w szczycie już teraz kuleje. Będzie to można w przyszłości trochę poprawić (większa przepustowość średnicy po budowie KDP i remoncie, dłuższe i nowocześniejsze pociągi itd.), ale cudów nie ma co oczekiwać.
Podsumowując – mieszkańcy boją się, że jak wszystkie osiedla zostaną wybudowane, to staną w megakorku. I słusznie się boją, bo tak będzie, a ponadto nie ma za bardzo fizycznych możliwości, żeby to zmienić. Zaproponowaliśmy możliwe wyjazdy z Ursusa, Włochy są im maksymalnie przeciwne, inne propozycje (tunel/wiadukt nad STP Mory) są nierealne. Podsumowując, tylko metro może nam pomóc. Bo nawet gdy powstanie przebicie Hennela do Traktorzystów oraz przebudowane zostanie skrzyżowanie przy Factory, to te zmiany zostaną szybko skonsumowane przez wzrost liczby mieszkańców, a co za tym idzie – aut.
🔴 Wada trzecia – chaos parkingowy. To nie jest do końca wada samego planu miejscowego. MPZP przewiduje minima parkingowe, moim zdaniem dość rozsądne. Można się spierać o sensowność braku miejsc postojowych przy P7P. Moim zdaniem korona by nam z głowy nie spadła, gdyby dopuścić tam parkowanie równoległe – jest na to miejsce, zieleni by dramatycznie nie ubyło.
Niemniej jednak realizacja okazała się być daleka od ideału. Jak już pisałem wcześniej – w praktyce jest za dużo wyjazdów, przystanków, przejść dla pieszych, przejazdów p-poż itd. żeby wszędzie można było wyznaczyć tyle przejść co na ul. Herbu Oksza przy Biedronce.
Do tego dokładają się błędy projektowe popełnione przez deweloperów budujących drogi za Urząd Dzielnicy (pozdrawiam ze środkowej części Habicha, najbardziej spartolonej ulicy w okolicy), niechęć BZRD do miejsc prostopadłych oraz brak chęci uregulowania parkowania w jakiś sposób przez Radę Miasta. Jeżeli zostanie wybudowane metro, będzie jeszcze gorzej. Wtedy pewnie będziemy błagać o SPPN jako jedyne rozwiązanie mające szansę wyciągnąć nas z bagna.
🔴 Wada czwarta – dziwne rozwiązania drogowe. Rozumiem ideę zarówno za dwoma jezdniami na Habicha jak i dwoma jezdniami na Giserskiej, ale z doświadczenia widać, że był to po prostu zły pomysł. Gdyby zrobić tam zwykłe, jednojezdniowe ulice można byłoby upchnąć tam więcej parkowania oraz zieleni i uniknąć frustracji związanych z zawracaniem czy blokowaniem drogi w razie wypadku. Podobnie wątpliwa jest koncepcja przesuwania ul. Gierdziejewskiego – rozumiem korzyści związane z nieprzerwanym, dużym parkiem, ale moim zdaniem nie są one wystarczająco duże, żeby nadrobić wady tego rozwiązania (wycinka dużych drzew, skanalizowanie całego ruchu na jednej ulicy wpadającej w już zakorkowaną Jagiełły).
🔴 Wada piąta – konfliktowe przestrzenie publiczne. Chodzi głównie o Eko Park i Bazar. Na papierze wszystko to wygląda dobrze, w praktyce będzie pogłębiało konflikty między “starymi” i “nowymi” mieszkańcami i utrudniało realizację założeń planu. “Wisienką na torcie” jest to, że zgodnie z zapisami planu nie będzie można usunąć starej ulicy Gierdziejewskiego tak długo, jak będzie przy niej funkcjonowała firma Korurs – musi ona mieć wszak zapewniony dojazd do swojej posesji. Nie sposób nie odnieść wrażenia, że planiści zrobili wszystko, byle tylko nie musieć wyznaczać zbyt wielu terenów zielonych na terenach “deweloperskich”. Dobrze, że zachowali istniejącą zieleń (skwer przy Dyrekcyjnej, Eko Park) – ale mimo wszystko zabrakło w tym wszystkim śmiałości.
🔴 Wada szósta – brak logiki w obsłudze placówek oświatowych. Mimo zaplanowania osiedla od zera, nie udało się zaplanować szkół, przedszkoli i żłobków tak, żeby miały dobry dojazd drogami rowerowymi ani żeby leżały z dala od zatłoczonych ulic. Zarówno ul. Hennela jak i P7P będą rano i po południu pełne samochodów. Ulicy Leykama nie da się uspokoić ani zamykać w ramach szkolnej ulicy, bo są tam wyjazdy z garaży podziemnych. Działka oświatowa jest traktowana jako 4 osobne działki, nie ma na nią pomysłu ani koncepcji (taki ogromny teren mógłby być centralny terenem edukacyjno-rekreacyjnym osiedla, z masą zieleni i nowoczesnych rozwiązań, a najpewniej skończy się na projektowaniu wszystkich placówek “po taniości”, a czy część z nich w ogóle powstanie w obliczu niżu demograficznego i Lex Deweloper to w ogóle osobne pytanie).
Dodatkowe problemy
🟠 Największym dodatkowym problemem są oczywiście zmiany planu typu Lex Deweloper i ZPI. Będzie nim polegać ok ⅖ osiedla, czyli cały teren na północ od Kompanii AK “Goplana” plus narożnik Posagu 7 Panien i ul. Gierdziejewskiego. Nie wiadomo, jaki będzie tam docelowy układ drogowy. Nie wiadomo, jakie będą tam rozwiązania usługowe. Trudno powiedzieć, czy miasto ma jakikolwiek pomysł na tę okolicę, czy po prostu będą tam wepchnięte kolejne mieszkania i niech sobie mieszkańcy jakoś radzą.
🟠 Drugim w kolejności jest… Realizacja. Przez to, że osiedle rozwija się głównie za pieniądze deweloperów, nie ma za bardzo możliwości koordynacji tych działań. Przez to mamy ciągnące się latami dziury w sieci drogowej (Herbu Oksza, Giserska, Taylora), w sieci rowerowej (DDR Habicha-PKP Ursus, DDR Giserska-Szamoty, DDR przez Eko Park) czy niekończące się remonty dróg oraz niekonsekwentne, sprzeczne w założeniach projekty (P7P remontowany w 5. etapach czy Habicha w 3. etapach). Osobną kwestią jest to, że fajne założenia urbanistyczne (rondo na P7P) są otoczone baaardzo przeciętną architekturą. Można było to nieco bardziej w planie uregulować.
🟠 Trzecim problemem jest wyrywkowa egzekucja zapisów planu. Niby plan obowiązuje, ale jak się chce to można coś pominąć (przedłużenie Leykama do południowej jezdni Giserskiej, droga rowerowa wzdłuż Kompanii AK „Goplana”, zakaz banerów reklamowych). Mimo wszystko w większości przypadków jednak plan jest respektowany).
Podsumowanie
No ale to tyle. Zapraszam do kulturalnej dyskusji, dajcie znać co waszym zdaniem wyszło a co nie wyszło na Szamotach, pytajcie śmiało o rozmaite rzeczy związane z MPZP. Przypominam, że ten wpis jest stworzony z perspektywy osoby, która to osiedle lubi i planuje zostać tu na dłużej 🙂
Podsumowując – w mojej ocenie jest to jeden z najlepszych obowiązujących dla nowych osiedli planów miejscowych w Warszawie. Nie idealny, nie bez wad, ale wykorzystujący potencjał miejsca dużo lepiej niż Chrzanów, Miasteczko Wilanów czy os. Na Skarpie.
