Deweloperka to jeden z symboli III RP. Niezależnie od naszej opinii, osiedla deweloperskie dominują krajobraz współczesnej Warszawy w takim stopniu, w jakim późny PRL dominowały blokowiska. Czy pod względem światła, przestrzeni i zieleni są naprawdę aż tak fatalne? Sprawdźmy to.
Uwaga! Proszę nie traktować tego wpisu jako badania naukowego. Pokazuję te osiedla, które znam i w których się jako-tako orientuję. Nie mam aż tyle wolnego czasu, żeby przeanalizować dokładnie całą mapę Warszawy 😉 Odległości mierzyłem za pomocą serwisu mapowego Urzędu Miasta, są podane z dokładnością do +/- dwóch metrów.
Osiedla deweloperskie
Stacja Nowy Ursus (Ursus)
Jedno z osiedli na pofabrycznych terenach Ursusa. Bloki na 7 pięter, niższy blok w środku na 4. Jak widać po pomiarach, odległości między blokami są spore – na długość to ponad 120 metrów, na szerokość 60 m, w najwęższym punkcie – 20. Na dziedzińcu sporo zieleni, ale także parking naziemny.
Next Ursus (Ursus)
Osiedle siostrzane dla Stacji Nowy Ursus, stawiane przez innego dewelopera. Tutaj odległości są mniejsze, z minimalnym 15 metrów w załomie budynku, przez 40 metrów po 80 metrów na wewnętrznym placu. Duży udział zieleni pomiędzy, ale też sporo miejsca zarezerwowanego pod parking.
Bliska Wola (Wola)
Ogromne osiedle przy al. Prymasa Tysiąclecia. Wieża ma od 15 do 26 pięter, bloki za nią – 8. Odległości to dość skromne przy tej wysokości 65 metrów w najszerszym punkcie, oraz od 16 (!) do 27 pomiędzy blokami (w studniach). Na dziedzińcu zieleń jest obecna (głównie trawa, choć są też małe drzewka), w wąskich kanionach między częścią wieżową a niższymi budynkami raczej niewiele urośnie, parkowanie pod ziemią.
Comfort City (Białołęka)
Nieduże osiedle na Białołęce. 12 metrów w najwęższym punkcie, 60 w najszerszym. Kolejne etapy najpewniej będą budowane w odległości ok 40 metrów od istniejących. Budynki ośmiopiętrowe. Zieleń w bezpośredniej okolicy osiedla i przy alejkach, na dziedzińcach miejsce do rekreacji z niską zielenią. Część przesadzonych, dużych dębów uschła.
Kierbedzia 8 (Mokotów)
Położone na Dolnym Mokotowie osiedle dwóch bloków. Zaledwie 7 metrów odległości w najwęższym punkcie, 45 w najszerszym. Budynki mają po 7 pięter. Bogata zieleń na dziedzińcu, w tym spore drzewa.
Grodzieńska 18 (Praga-Północ)
Budynek położony na Szmulowiźnie, niedaleko Konesera. 30 metrów w najszerszym punkcie, 10 metrów w najwęższym. Blok sześciopiętrowy. Na dziedzińcu tyle zieleni, ile się zmieściło (czyli niewiele).
Oaza Wilanów (Wilanów)
Czteropiętrowe osiedle, część Miasteczka Wilanów. 18 metrów w najwęższym punkcie, 50 w najszerszym. Pośrodku osiedla głównie równo skoszony trawnik.
Osiedla peerelowskie
Niedźwiadek (Ursus)
Pomiędzy wysokimi budynkami jest 105 metrów, pomiędzy znajdują się też mniejsze budynki odległe o ok. 35 metrów. Dużo zieleni pomiędzy, parkowanie przy ulicach osiedlowych.
Osiedle Płocka (Wola)
Dość ubogie bloki z wielkiej płyty. 13 metrów między ścianami szczytowymi, 51 metrów w najszerszym punkcie. Dziedziniec zielony, choć mogłoby być lepiej, parkowanie na parkingu naziemnym od strony Skierniewickiej.
Nowodwory (Białołęka)
Potężne osiedle bloków z wielkiej płyty na północy Warszawy. 14 metrów w najwęższym miejscu, ponad 105 w najszerszym. Bloki od 4 do 11 pięter. Dużo zieleni (w tym sporych drzew), parkowanie na uliczkach pomiędzy blokami.
Osiedle Ruda (Bielany)
Gigantyczne osiedle przy Lasku Bielańskim. Minimalna odległość 24 metry, maksymalna to ponad 260 metrów. Teren zielony, pełen dużych drzew. Parkowanie na wyznaczonych dookoła osiedla parkingach naziemnych oraz w uliczkach między blokami, ale generalnie zdarzają się spore połacie terenu wolne od aut.
Osiedle Kijowska (Praga-Północ)
Osiedle na Szmulkach, z blokami oddalonymi od siebie o minimum 28 i maksimum ponad 120 metrów. Budynki jedenastopiętrowe, przestrzeń między nimi wylana asfaltem, gdzieniegdzie poprzecinanym zieleńcami i dużymi drzewami. Parkowanie przy ulicach i na wydzielonych parkingach.
Os. Ostrobramska (Praga-Południe)
Osiedle długich, wysokich i szafowatych bloków. W najwęższym miejscu naliczyłem 22 metry, w najszerszym 200. Dużo zieleni i przestrzeni wspólnych poprzecinanych parkingami i ciągami pieszo-jezdnymi. Bloki o wysokości 12 pięter.
Odległości odległościom nierówne
Na pierwszy rzut oka widać, że odległości które w przypadku peerelowskich osiedli są normą, na nowych osiedlach zdarzają się rzadko. Warto jednak pamiętać o tym, że nie sposób np. przykładać odległości z os. Ostrobramska do zabudowy Miasteczka Wilanów. Jak wiadomo, wyższe budynki zacieniają bardziej, także skromne 18 metrów przy czteropiętrowym bloku nie zacienia niższych kondygnacji “na amen”, podczas gdy w przypadku bloku mającego 11 pięter jest receptą na permanentny mrok na niższych piętrach.
Oczywiście to wszystko zależy m.in. od ustawienia budynków względem siebie i tym podobnych czynników – ale generalnie im buduje się wyżej, tym przestrzeni powinno być więcej…
Standard wykonania
W kwestii standardu muszę zacząć od rzeczy (być może) oczywistej: mówienie o tym, że inwestycje deweloperskie mają obecnie niższy standard od bloków z PRL (albo na odwrót) nie ma sensu. Nie ma sensu, ponieważ zarówno jedne jak i drugie nie powstawały ani nie powstają w jednolitym standardzie. Różnią się między sobą materiały, wykonawstwo, poszczególne firmy czy nawet ekipy budowlane. W tej sytuacji trudno mówić o jednolitym standardzie w kontekście milionów mieszkań.
Inną sprawą są oczywiście przestrzenie wspólne w budynkach, które generalnie dopiero od kilku lat zaczynają wyglądać naprawdę dobrze niezależnie od inwestycji. Niemniej jednak nie będę się tu rozwodził nad tym, dlaczego w starym budownictwie wyglądają one generalnie gorzej a w nowym – generalnie lepiej, podobnie z parkingami podziemnymi itd. Każdy chyba wie, jak to wygląda 😉
Przykład anegdotyczny
To, co tutaj przytoczę będzie czystą anecdatą, dowodem anegdotycznym, ale dowód ten wystarczy aby obalić tezę o tym, że za PRL mieszkania wznoszono w lepszym standardzie. Otóż w swoim życiu miałem okazję mieszkać w kilkunastu różnych mieszkaniach, od przedwojennych kamienic po deweloperskie świeżynki. Do absolutnie najgorszych mogę zaliczyć:
- Osiedle deweloperskie przy ul. Pory z okolic 2010 roku. Fatalna akustyka, izolacja, cieknące rury, gorąco, brak przewiewu, ogólny dramat, a za taką cenę jaką zapłacił właściciel to już w ogóle dramat do sześcianu.
- Osiedle z lat 60 przy ul. Pawińskiego – podobnie gorąco, substandardowo i ciasno, tylko dodatkowo w kiepskim stanie i bez windy.
Do najlepszych miejsc, w których mieszkałem należą natomiast:
- Osiedle deweloperskie przy ul. Chełmskiej z okolic 2007 roku. Cicho, schludnie, jasno, wysoki standard wykonania, wszelkie usterki usunięte w pierwszym roku.
- Osiedle Ruda – blokowisko z lat 70. na Bielanach, które pod względem standardu (wyciszenie, wielkość okien, windy itd.) wyprzedzało swoją epokę o co najmniej kilkadziesiąt lat.
Jaki z tego wniosek? Ot, taki, że ani z PRLowskich osiedli taki cud, ani z deweloperskich taka bryndza. Jak ktoś miał pecha to trafił na blok, w którym żadna ze ścian nie trzymała 90 stopni w narożniku a od sąsiada dobiegały rozmaite odgłosy. Obecnie jest podobnie, jak ktoś ma pecha, to wtopił u dewelopera kupę kasy i będzie się z tym mieszkaniem męczył. Więcej od dowodów anegdotycznych mogłyby nam powiedzieć szeroko zakrojone badania stanu mieszkań – ale kto miałby je przeprowadzić i za czyją kasę? Tego już nie wiem.
Nie jest aż tak źle…
Ze względu na powyższe nie zgadzam się z opiniami pojawiającymi się m.in. u Janka Śpiewaka, że obecne inwestycje deweloperskie za 30 lat będą nie do życia. Tak jak w przypadku co gorszych bloków peerelowskich, tu się coś naprawi, tam się coś załata i osiedla będą trwać. Niezależnie od tego, jak mało będzie pomiędzy nimi przestrzeni, a jak wiele płotów.
Póki co w najgorszym stanie technicznym wydają się być rozmaite bloki z lat 2000, zwłaszcza te budowane wtedy przez m.st. Warszawa z przeznaczeniem na mieszkania komunalne. Nawiasem mówiąc, moim zdaniem nie świadczy to bynajmniej o niższości budownictwa komunalnego, a raczej o niskich standardach w budowlance w tamtych latach oraz marnej jakości nadzoru w stołecznym samorządzie – to zresztą też uległo w miarę upływu lat zmianie, ponieważ obecnie budynki miejskie nie odbiegają standardem od prywatnych.
Nie ma planu, nie ma przestrzeni
W powyższych przykładach ewidentne też jest jedno – na terenach nieobjętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego buduje się gęściej i ciaśniej. Planowane osiedla typu Ursus Szamoty czy Miasteczko Wilanów mają w planach konkretne zapisy dotyczące odległości między blokami, natomiast te budowane na tzw. “wuzetkach” (czyli warunkach zabudowy, wydawanych dość arbitralnie przez urzędników) polegają na normach budowlanych, często naginanych aby “upchnąć” na działce więcej bloków.
Gwoli przypomnienia – norma nasłonecznienia w Polsce obecnie wygląda tak:
Pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący nie mniej niż 3 godziny w dniach równonocy w godzinach od 7 do 17. W przypadki mieszkań wielopokojowych wymagania te powinny być spełnione dla przynajmniej jednego pokoju.
Aby norma została spełniona, wystarczy, żeby przez okno wpadało bezpośrednio choć trochę promieni słonecznych.
Podobno budowanie nowych bloków w mniejszym ścisku radykalnie podniosłoby ceny mieszkań. Jak do tej pory nie widać jednak, aby mieszkania sprzedawane na obszarach objętych MPZP były radykalnie droższe od tych, które buduje się na terenach nieobjętych planami zagospodarowania.
Podsumowanie
Za peerelu niemal bez wyjątku budowano luźniej niż obecnie. Obowiązujące w III RP normy dotyczące nasłonecznienia i przestrzeni są bezlitośnie naginane aby wycisnąć jak najwięcej przestrzeni użytkowej budynku. Deweloperzy przynajmniej częściowo rekompensują to wyższym standardem wykonania (widocznym zwłaszcza w przestrzeniach wspólnych), w większości przypadków zapewnieniem parkingów podziemnych (co ma pozytywny wpływ na przestrzeń wokół oraz pomiędzy budynkami – lawirowanie między autami to dla pieszego wątpliwa przyjemność), coraz częściej starając się także w zakresie zieleni urządzonej (choć to niestety nadal wyjątki od reguły).
Rozwiązaniem problemu przestrzeni i nasłonecznienia jest objęcie większej części Warszawy obowiązującymi planami zagospodarowania – na osiedlach objętych planami przestrzeni oraz terenów zielonych jest widocznie więcej. Niestety, póki co tylko 40% obszaru miasta jest objęte planami. Kolejne 24,9% pozostaje w opracowaniu.
Chcesz sprawdzić jak gęsto buduje się w twojej okolicy? Polecam serwis mapowy Urzędu m. st. Warszawy oraz serwis Warszawa Ukośna z którego korzystałem aby osadzić zdjęcia osiedli peerelowskich.